LUCCA - Come emerge da un’analisi costi-benefici, la riqualificazione della Manifattura potrà avere impatti significativi per il futuro di Lucca da un punto di vista economico, ambientale e sociale.

Coima Srg, per conto del Fondo COIMA Urban Regeneration Fund sottoscritto dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca per la riqualificazione urbana della ex Manifattura Tabacchi di Lucca, ha protocollato ieri, martedì 24 novembre, presso il Comune di Lucca, la nuova proposta di Project Financing corredata dalla documentazione necessaria per la relativa valutazione di fattibilità da parte dell’Amministrazione, in conformità con quanto richiesto dal Comune lo scorso 12 novembre.

Come già anticipato il 29 ottobre con una comunicazione ufficiale al Comune di Lucca che confermava la volontà di COIMA SGR a proseguire con la proposta di Project Financing, gli aspetti principali della nuova proposta progettuale per la riqualificazione dell’ex Manifattura Tabacchi possono essere rappresentati dai seguenti punti:

• demandata al futuro Piano Attuativo ogni decisione in merito all’insediamento delle nuove funzioni sugli edifici della Manifattura Sud;

• riduzione da 50 a 40 anni della durata della concessione in gestione sui parcheggi;

• previsione di un meccanismo che consenta di condividere con il Comune i ricavi dalla gestione dei parcheggi, una volta raggiunta la soglia minima di redditività legata all’investimento complessivo per la realizzazione del progetto;

• conferma dell’esclusione del Baluardo di San Paolino dalle opere interessate dagli interventi di riqualificazione oggetto del Project Financing.

Il documento trasmesso via PEC a Palazzo Orsetti contiene inoltre la rinuncia, da parte dei proponenti, alla preventiva acquisizione di pareri e autorizzazioni relativi alla fattibilità degli interventi sugli immobili oggetto del contributo pubblico che comportino l’insediamento di nuove funzioni.

È dunque ufficiale la revisione di alcune delle condizioni previste dal progetto iniziale, revisione che tiene ampiamente conto dei contenuti emersi dal dibattito pubblico registrato negli ultimi mesi. E ciò proprio nell’ottica di garantire la massima partecipazione al processo di definizione delle nuove funzioni da insediare all’interno di un complesso immobiliare così strategico per la città, reso ancora più rilevante dal momento storico in corso.

Come emerge da un’analisi costi-benefici, la riqualificazione della Manifattura potrà avere impatti significativi per il futuro di Lucca da un punto di vista economico, ambientale e sociale. Per quanto riguarda il piano economico, il Comune trarrà una serie di benefici diretti da questo intervento, si pensi ad esempio agli oneri di urbanizzazione connessi all’opera, alle imposte comunali relative agli immobili oggetto del contributo pubblico, così come al risparmio che deriverà dalla bonifica ambientale che l’amministrazione sarebbe altrimenti obbligata a fare. Allo stesso tempo, la riqualificazione e rifunzionalizzazione di un sito storico industriale abbandonato da tempo potrebbe creare una serie di fattori che, pur non essendo misurabili attraverso una monetizzazione economica immediata, generano comunque un valore economico per il territorio. Sarebbero infatti restituiti alla città oltre 20.000 mq di spazi pubblici, salubri e riqualificati, verrebbe recuperata e riattivata l’area intorno al futuro Museo del Fumetto e l’area della Manifattura della Cultura a Nord, di proprieta del Comune, dando così vita a un nuovo polo strategico attrattivo e ampliando in questo modo l’offerta culturale e di innovazione per residenti e visitatori. Inoltre, l’interesse di una società come CCH® Tagetik (Wolters Kluwer) a concentrare le proprie attività all’interno della Manifattura Tabacchi, trasferendo così oltre 350 giovani professionisti qualificati entro le mura di Lucca, rappresenta un altro tassello di valore economico e sociale qualificante la proposta.

La Fondazione Cassa di Risparmio è intervenuta più volte in questi mesi per chiarire e far comprendere la genesi e gli obiettivi dell’operazione Manifattura. “La proposta di rigenerazione della parte sud della ex Manifattura avanzata dalla Fondazione (tramite un fondo gestito da COIMA SGR) al Comune di Lucca – afferma il presidente Marcello Bertocchini – mira in primo luogo a cercare di concorrere alla risoluzione di un problema. Anche quest’ultima proposta dimostra che una via ci può essere, ma che per la Fondazione passa obbligatoriamente dall’utilizzo del patrimonio e non delle erogazioni. E l’uso del patrimonio impone la ricerca di una seppur minima redditività, che comunque è destinata a ritornare al territorio sotto forma di erogazioni. Conviene ricordare, a questo proposito, che è proprio dal patrimonio, o meglio, dal suo impiego e dalla sua consistenza, che discende la possibilità per la Fondazione di contribuire al sostegno e alla crescita della nostra comunità.

“In un contesto storico-economico come quello in corso, una collaborazione virtuosa fra Fondazione e Amministrazione Comunale, con il contributo tecnico di COIMA e di tutti gli attori del territorio che desidereranno partecipare, può rappresentare un’occasione di rilancio esclusiva per la città e il suo futuro. Si tratta di un’opportunità unica per Lucca per assumere un ruolo culturale autorevole nel dibattito nazionale ed europeo in corso sulla rigenerazione urbana e per posizionare il progetto di riqualificazione della Manifattura come una iniziativa pilota per la messa in pratica delle linee guida della Next Generation EU, in cui si parla proprio di modernizzazione, transizione ecologica e inclusione sociale.

“Infine – conclude il presidente di Fondazione Crl – vorrei che fosse chiaro un ultimo aspetto: la Fondazione non vuole imporre nulla a nessuno. Si è fatta carico di individuare una soluzione, l’ha individuata, l’ha proposta al Comune di Lucca. E’ una soluzione complessa, che comporterà decisioni ben ponderate da ambo le parti. È stata più volte modificata per ricercare l’equilibrio non facile della sostenibilità. Comunque sia, la decisione ultima spetta unicamente al Consiglio Comunale”.

Il progetto si propone di diventare un caso di eccellenza di rigenerazione urbana sostenibile, con l’applicazione – per la prima volta in Italia per un progetto di così ampie dimensioni – di logiche di investimento ESG (Environmental, Social and Governance) che possano generare impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili. Per la valutazione delle performance ESG del progetto saranno utilizzate le metriche proprietarie analitiche del COIMA City Lab Charter.

La riqualificazione sarà caratterizzata da un’importante opera di bonifica ambientale e della trasformazione degli attuali immobili in edifici con prestazioni ambientali allineate con gli obiettivi di decarbonizzazione dell’Unione Europea. Il progetto prevede l’uso dell’acqua di falda per la climatizzazione e non saranno utilizzati combustibili fossili, rendendo il sito completamente privo di emissioni nella città.

Gli edifici verrebbero predisposti per ottenere la certificazione LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) adottando tecniche costruttive e materiali che riducano le emissioni in fase di costruzione, promuovendo l’uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie).

Concorso di architettura

All’indomani della pubblicazione del bando di gara di Project Financing, COIMA SGR intende promuovere un concorso internazionale per la selezione di uno Studio di architettura di altissimo profilo che, oltre a garantire un ulteriore momento di condivisione con i cittadini che potranno contribuire con le proprie osservazioni al processo, potrà valorizzare ulteriormente il progetto come un esempio di eccellenza di rigenerazione urbana e un modello replicabile in altre città italiane.

COIMA è una piattaforma leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici. COIMA SGR, società di Investment & Asset management, gestisce 27 fondi di investimento immobiliari con oltre 7 miliardi di euro di investimenti e conta nel proprio portafoglio oltre 150 proprietà, incluso 34 immobili certificati LEED. COIMA Srl, società di development e property management, in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre 5 milioni di metri quadrati. Fra i progetti più importanti la piattaforma ha co-investito, co-sviluppato e gestisce ancora oggi il progetto Porta Nuova a Milano, uno dei più prestigiosi piani di riqualificazione urbana d’Europa.  

COIMA ha recentemente costituito COIMA City Lab, una think tank che si pone l’obiettivo di svolgere un ruolo strategico nel tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro. Il gruppo di lavoro, composto da architetti e professionisti con esperienza internazionale con specifiche professionalità e competenze nella progettazione delle città, ha presentato come sua prima attività COIMA City Lab Charter, un codice etico che stabilisce le linee guida per lo sviluppo responsabile dei progetti urbanistici, che dovranno essere a servizio del bene comune, creare un’identità, generare un senso di “luogo”, integrarsi con il resto del territorio, seguire i cambiamenti e durare nel tempo, contribuire a un ambiente più sano, incoraggiare l’integrazione, promuovere la biodiversità e la cultura green.